原创 刘晓博

最近几天，住建部公布的一个数字令人震撼： 全国城乡的房屋建筑，已经达到了6亿栋！

注意，是6亿栋，而不是6亿套、6亿间！

(资料图片仅供参考)

这是住建部在国新办举行的新闻发布会上，宣布的。住建部于3年前启动了全国房屋普查工作，一共动员500万人员、持续3年，调查覆盖了中国100%的城市，100%的自然村。

在调查过程中，还给全国 6亿栋建筑赋予了“数字身份证”。

这个数据让很多人感到震撼：房子真的过剩了！

甚至有人发出了“房子白菜价时代到来了”的感慨。

那么，该怎么看这个数据，未来房价又将走向何方？

需要说明的是，6亿栋是全国城乡建筑物的总量。在农村，1户宅基地上建筑的房子，至少就是1栋。过去这些年进城的农民，在农村还都保留着宅基地，而且存在1户多宅的现象。

农村到底有多少块宅基地，宅基地上到底有多少栋建筑？

根据住建部2022年1月公布的数据， 全国有50多万个行政村，有2亿多户农民自建房。

但这个数据是否准确，没有人能说得清。

其实，2亿户农村自建房的数据，跟官方公布的农村宅基地面积无法吻合。

2020年12月12日，由农民日报社、江苏省盐城市人民政府、中国农业风险管理研究会联合举办的2020中国农业企业家峰会在北京举行。中央政策研究室原副主任郑新立在会上透露：

全国农村的宅基地有17万平方公里 ，我们现在全国城市的建设用地一共才占了5万平方公里，农村有17万平方公里，现在农村人口占的建设用地是城市人口的三倍多。

全国宅基地的面积，竟然是城市建设用地总面积的3倍多。假设在城市建设用地中，35%是住宅。那么，农村居民总居住用地达到了城市居民总居住用地的10倍！人均土地占用，农村达到城市的近20倍！

全部农村宅基地，几乎相当于1个广东省的总面积。

17万平方公里，折合成平方米，除以住建部说的2亿户“农村自建房”，可以计算出，每户农村自建房占地850平方米！

这显然不可能！

对于中国多数省份来说，每户宅基地一般控制在125到160平方米之间，只有个别地方例外。

即便按照每块宅基地170平方米倒推， 农村宅基地也至少有10亿块，理论上可以建设10亿栋房子。

在农村，的确存在1户多宅基地的现象，而且比较普遍。

总之，农村到底有多少栋自建房，我们很难估算出来。2亿栋可以看做是下限，10亿栋是上限。

看到有人这样推算：全国6亿栋房子，即便5亿栋在农村，1亿栋在城市，城市每栋居住100人，则城市的房子足够100亿人居住。

这个推算有一个BUG：城市里不是每栋房屋都是住宅，还有学校、办公楼、各种公共设施等。而在城市里，每栋房子只住1到2户人家的也不在少数，这就是独栋别墅、双拼别墅。

过去这些年，对于全国到底有多少房屋，专家们一直在瞎子摸象，通过各种已知数据来推算，结果差异很大。

但官方一直保持沉默，不公布准确数据。现在住建部拿到了新的、准确的数据，也只公布了“6亿栋”这样一个粗线条的数据，具体数据没有公开。

越不公开，老百姓越会认为房子过剩了。 因为如果公布了，会打击大家购房热情。

国家统计局在《中国人口普查年鉴2020》发布的数据是：截至2020年11月1日，我国家庭户人均住房建筑面积达到41.76平方米。其中，乡村的家庭户人均住房建筑面积为46.8平方米，城市和镇的分别为36.52平方米、42.29平方米。

从统计局的数据看，住房并没有大幅过剩。但人口普查中的住房数据，质量并不高，是被调查人员自己申报的。

总之：中国有多少房子，官方现在搞清楚了，但尚未公布。

农村住房严重过剩，是一个不争的事实。绝大多数三四五线城市，以及建制镇，住房也显著过剩了，也可以基本确认。

中国全面房改、推进城镇化是在1998年，之所以短短24年房子就过剩了，跟地方政府大量批地有关，也跟小产权房、违法建筑泛滥有关。

以深圳为例，官方曾在2016年公布过一组数据：截至2014年底，深圳全市违法建筑37.30万栋共4.28亿平方米建筑面积。

注意，这里的37万栋是违法建筑，没有包含合法的农民自建房、统建楼。

后来有数据显示，深圳的“城中村+违法建筑”提供的住房，大约在650万套左右。再加上商品房200万套，100多万间的工业区宿舍，以及军产房、公寓等，深圳住房套数早就突破了1100万套。

深圳1100万套（间）住房，有产权证的只有200多万套。东莞、佛山、广州的情况，跟深圳也非常类似。

所以，中国城镇建筑物里有大量的“灰色建筑”，它们没有红本不动产证，很难交易、抵押。大家谈论房价的时候，往往不包含这种房子。

如果把这种房子加权平均一下，中国房价会降低很多。

还以深圳为例，1100万套住房，数量远远超过上海和北京。上海和北京小产权房、违法建筑较少，其中上海住房总量在850万套左右，北京在800万套左右。

上海和北京生活的人口比深圳多数百万，但住房套数只有深圳的80%左右。按理说，深圳房价应该显著低于上海和北京，但由于商品房稀缺，所以深圳商品住宅价格高于京沪；但深圳没有红本的房子价格，就低很多。

这说明：大家不仅仅需要房子住，还需要红本来抗通胀。这就是深圳房子够住，但房价依然高企的根本原因。

放眼全国，在6亿栋房屋里，没有红本的房子估计也在半数以上，甚至比例更高。

这意味：中国住房是双轨制的，但大家有意无意忽略、无视“灰色住房”。很多城市拥有大量灰色住房，也就是天然廉租房，但官方有意无意忽略这些天然廉租房，非要自己另外建设一批廉租房。

所以我的结论是：

1、住建部发布“全国6亿栋房屋都拥有了数字身份证”，传递了两大信号：第一，房地产税的脚步越来越近；第二，房价高度分化时代到了。

住建部3年摸清了全国住房家底，主要是为开征房地产税做准备。这说明，目前开征房地产税的数据基础、技术手段等，已经齐备了。

房地产税新一轮试点，或许会在2023年启动。尽早发布一个理性、可承受的房地产税方案，结束房地产税的悬剑效应，将对房地产行业构成利好，对经济回暖构成利好。

2、从全国范围看，中国的房子够住了，有过剩的迹象，但分布非常不均衡。

在人口显著流入的、高级别的城市，新移民自有住房率仍然偏低，住房矛盾尖锐。 以深圳为例，实际工作生活在深圳的2000万人口中，70%的人还没有在深圳拥有住房。中国人不仅需要有地方住，还希望用红本住房可以抵御通胀。

住房空置和浪费，主要在农村自建房和农村宅基地上。农村宅基地如果挤水分，至少可以腾出2个台湾省，甚至3个台湾省的面积。

3、未来房价会进一步分化。人口严重流失地区，房子会进入白菜价时代。但中心城市、核心片区的房价，仍然会比较贵。

中国房价高，是因为商品房包含了70年土地使用权，房价里很大一部分是政府税费。比如一线城市新房价格构成中，税费占比超过60%。

4、房地产税开征后，中心城市对落后地区的财政转移支付力度将加大。将来一线、二线等城市的地方财政，将越来越依靠于房地产税，其他税种上获得的地方分成比例可能下降，对中央、对全省财政的贡献率会有所上升。

关键词： 房地产税 农村宅基地 建筑面积