观点网物管行业已然进入业绩放缓估值回归理性的阶段，迈入2023年，虽然有回暖的迹象，但仍在历史低位。

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8月29日，碧桂园服务召开2023年中期业绩发布会，出席管理层有首席战略官徐彬淮、首席财务官黄鹏、首席市场官汪英武，执行董事、总裁李长江并未出现在现场。

中报显示，2023年上半年，碧桂园服务实现收入207.33亿元，同比增长3.4%；毛利51.58亿元，同比减少4.3%；公司股东应占利润23.51亿元，同比减少8.7%；公司股东应占核心净利润为26.15亿元，同比减少9.5%。

备受关注的头部物管企业碧桂园服务中报一出，资本市场反应显著，截至收盘涨9.77%，报9.45港元，成交额达7.42亿港元，总市值318.77亿港元。

业务的边界

“物管行业仍是政策鼓励的发展期，还处于存量增长发展的趋势，可能增量得慢一些，存量还很广大，而且业务的边界一直在打开。”黄鹏在业绩会上介绍称。

碧桂园服务已是中国物管行业内规模最大的物管企业，收入、净利润等均位于行业前列。

分业务板块来看，碧桂园服务的物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、“三供一业”业务、城市服务、商业运营服务的收入占比分别为58.8%、9.1%、4.7%、3.9%、11.5%和2.6%。

据观点新媒体了解，物业管理服务收入121.88亿元，同比增长10.9%。其中，由碧桂园集团开发的物业收入53.35亿元，同比增长17.1%，占该业务收入增2.3个百分点至43.8%；由独立第三方物业的收入68.53亿元，同比增长6.58%。

于2023年6月30日，除“三供一业”业务外，碧桂园服务收费管理面积由2022年同期约8.43亿平方米增加约7280万平方米至约9.16亿平方米。加上“三供一业”的收费管理面积8820万平方米，收费管理面积正式超过10亿平方米。

收入方面，除了“三供一业”业务，其他业务板块都有不同程度下滑。

黄鹏对此表示，上半年因为外围环境的变化，导致一些业务收入没有达到预期甚至下降，这是很多行业外部因素造成的。

社区增值服务、非业主增值服务两项板块是由于业务模式的变化和房地产企业出现阶段性的调整导致收入减少，雅生活亦遭到同样的问题。

黄鹏指出，上半年业绩实际离公司内部目标还是有一定距离，当下会继续开展业务，调整结构，解决非业主增值收入下降等造成的冲击，重新激发内生增长突破。公司成长方式主要都采用内生方式，除了要突破一些能力，可能会使用的少量并购手段。

另一方面，城市服务收入下降主要由主动缩减若干低毛利率业务所导致。

正因为退出偏低毛利的业务，城市服务分部毛利率由截至2022年6月30日止六个月约18.1%上升3.0个百分点至21.1%；商业运营服务分部毛利率由上年同期36.4%上升2.0个百分点至38.4%。

而物业管理服务保持较为稳定的水平，整体毛利率则由截至2022年6月30日止六个月26.9%下降2.0个百分点至24.9%，主要是因为小区增值服务及非业主增值服务骤跌。

期内，整体毛利由截至2022年6月30日止六个月53.87亿元减少约2.29亿元至51.58亿元，降幅约4.3%。

现金流追求

对于关联房企风险传递的问题，黄鹏表示，关键做好三个方面：其一，要做好一个好乙方，配合甲方保交楼，坚守服务稳定大局，积极协助兄弟房地产公司化解风险和舆情。

其二，严格遵守法律底线，遵守上市规则，确保两家公司业务和财务的独立性，不会做任何利益输送的行为；甚至必要的时候适当缩减一些不必要的关联交易和服务；其三，内部团队只要凝心聚力，业务就不会受损影响。

从贸易应收账款来看，于2023年6月30日，贸易应收款项净额约174.96亿元，较2022年12月31日约153.58亿元增加21.38亿元。其中，来自关联方的贸易应收款项23.01亿元，较2022年底增加5.7亿元；来自第三方的增加18.65亿元至160.91亿元。

碧桂园服务在该项上并未有所缩减，反而较2022年底增长13.9%。应收账款增长率大于主营业务收入增长率，意味着资金回笼较慢。

其他应收款项净额由2022年12月31日的54.42亿元下降至2023年6月30日49.76亿元，下降4.65亿元，主要是由于按金及代业主垫付款减少所致。

另外，第三方收入占总收入比例从2018年的79.7%持续上升，到2023年上半年已经达到95.6%，高于同业水平。不难看出，碧桂园服务对于碧桂园的依赖性逐渐降低。

现金流方面，截至2023年6月30日，碧桂园服务的银行存款和现金总额（包括受限制银行存款）约127.12亿元，较2022年12月31日约113.77亿元增加约13.36亿元。

黄鹏表示，碧桂园服务主要现金来源是经营性净现金流，今年上半年约22亿元，下半年应该不会弱于全年的目标，希望能实现净利润的一倍。

他续指，现金完全足够支付公司的正常营运，所以没有融资计划，但有回购和分红计划，还会收回一些投资、处理一些沉淀资产，补强公司的现金流。

“同时进行活动模式的改进，比如预缴，让利一部分保障现金流，使公司模式会变得更轻；如果把三缴一流坚决贯彻落实下去，现金流会更加改善。”黄鹏说道。

“三缴”是预缴、收缴和追缴，“一流”是现金流，这在2022年年初被碧桂园服务内部被定义为关键绩效指标。

以下为碧桂园服务控股有限公司2023年半年度业绩发布会实录节选：

现场提问：对于外界关心的物业关联房企风险传递问题，碧桂园服务怎么看？有何应对举措？

黄鹏：首先，要做好一个好乙方，这也是基本的政治站位，配合甲方保交楼，坚守服务稳定大局，积极协助兄弟房地产公司化解风险和舆情，保持服务品质。

其二，严格遵守法律底线，遵守上市规则，确保两家公司业务和财务的独立性，不会做任何利益输送的行为。应收账款会依法依规去处理，保护自身的合法权益，也不会无限的无法收费又提供服务，但会转变服务的方式，也能用其他的方式来解决好服务好。

我们会积极沟通，调整其他的合作方式，甚至必要的时候适当缩减一些不必要的关联交易和服务。

其三，内部团队只要凝心聚力，业务就不会受损影响。如果做好有关的治理，有足够的财政安全边际，有足够的业务能力，相信风险传递也一定可以阻断，但要面对兄弟公司类似问题会积极的帮助。

现场提问：碧桂园服务最主要的资金来源是什么？是否足够支持公司正常运营？会采取哪些措施加强补充现金流？

黄鹏：碧桂园服务主要现金来源是经营性净现金流，今年上半年接近22亿元，下半年应该不会弱于全年的目标，希望能实现净利润的一倍。

未来肯定会是依靠自身经营创造，因为这是一个净现金流的行业，没道理会对外形成依赖。

现金截至6月30日是超过127亿元，完全足够支付公司的正常营运，所以没有融资计划，但有回购和分红计划，还会收回一些投资、处理一些沉淀资产补强公司的现金流。

我们追求在经营上要有利润的现金流，也要有现金流的利润，采取一些举措在内部管理上，第一个是高度重视，第二个有具体手段，第三个是发动组织全员全业务。甚至主动瘦身调整，准入门槛提升，将资金重消耗的这样一些业务进行的短期的限制。我相信这样的方式会使公司的现金流始终处于增量和绝对安全的一个水平。

同时做活动模式的改进，比如预缴，让利一部分保障现金流，使公司模式会变得更轻；未来的现金流肯定会更加改善，因为还有一些投资有待收回，还有应收账款收回。如果把三缴一流坚决贯彻落实下去，现金流会更加改善。

现场提问：碧桂园服务今年盈利情况是否达到年初预期？下半年有什么样的规划？

黄鹏：上半年因为外围环境的变化，导致一些业务收入没有达到预期甚至下降，这是很多行业外部因素所造成。

虽然上半年业绩稳定和优化，但实际离公司内部的目标还是有一定的距离，当下会继续开展业务，调整结构，解决非业主增值收入下降等造成的冲击，重新激发内生增长突破。

公司成长方式主要都采用内生方式，除了要突破一些能力，可能会使用的少量并购手段。

现场提问：外部环境变化下，如何看待碧桂园服务当下的业务和未来发展机会？

黄鹏：首先外部环境变化，但我认为那是房地产有变化，物管行业仍是政策鼓励的发展期，仍然总体是业务安全和稳健，仍然受到景气度的影响，还处于存量增长发展的趋势，而且业务的边界一直在打开。

从我们来看，未来的发展机会更在于存量市场可能头部专业化升级，科技升级形成机会，另外身为带来的更多价值服务的机会，深化对于生活加资产加服务的这样一些机会。

下半年这么短的时间，我们的战略定力非常强，不会轻易发生变化，仍然会尽力一步探索。

徐彬淮：过去7年多时间里，碧服做了4次的战略修偏，整个主旋律一直是没有变化的，也就是战略上要保持足够的定力和承接性，但当然也要因势做出一些相应性的调整。

4次修偏过程中，核心体现在有三个因素是从来没有变化的，有4个因素是持续在做一些修正和调整。

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